Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Türkiye inşaat-gayrimenkul sektöründe uygulamada çokça karşılaştığımız bir sözleşme türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi aynı zamanda kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinir ve bu sözleşmenin kanunlarımızda tam olarak karşılığı bulunmamaktadır.

Karma sözleşmelerden “sui generis” sözleşme özelliği gösteren bu sözleşme, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ve eser sözleşmesinin hükümlerinin birleşip biçim değiştirip farklı hükümler oluşturması ve bu hükümlerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini oluşturmasıyla biçimlenir. Bunlardan kaynaklıdır ki kanunlarımızda karşılık bulamayan bu sözleşme için uygulamada, Yargıtay kararları ve içtihatlar sözleşmenin unsurlarının oluşturulup yapılması için yol gösterici olacaktır. Biz de bu yazımızda mevzu bahis sözleşmemizin türünden, şeklinden, nasıl yapıldığından, tarafların borçlarından, arsa sahibi ve yüklenici haklarından; konuya ilişkin Yargıtay kararları eşliğinde bahsetmiş olacağız. Keyifli okumalar dileriz.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi noter huzurunda resmi yazılı şekille yapılan ve iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibinin taahhüdü; kendisine ait taşınmazı yükleniciye inşaat yapması için vermesi ve bu inşaat karşılığında da arsa sahibinin yükleniciye yapılan inşaat ya da bağımsız bölümünün bir kısmının devretmesi şeklindedir. Bu sözleşmemiz kendi içerisinde hem taşınmaz satışı olmasından kaynaklı taşınmaz satış vaadi sözleşme hükümlerini hem de inşaat işi olmasından kaynaklı eser sözleşmesi hükümlerini içeren karma bir sözleşmedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini oluşturan eser sözleşmesinin geçerliliği resmi yazılı şekle bağlı değildir velev ki sözlü olarak bile yapılabilir. Fakat arsa payı inşaat sözleşmesini oluşturan bir diğer sözleşme olan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Noterlik Kanunu md.60 gereğince taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter huzurunda ve resmi yazılı şekille yapılır ve bu iki sözleşme birleşip karma şekil alıp arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini oluşturduğu için kanun koyucu bu sözleşmemizi noter huzurunda resmi yazılı şekle bağlı kılmıştır. Noter huzurunda resmi yazılı şekle uygun olmayan sözleşmeler Türk Borçlar Kanunu md.12 gereğince geçersiz sayılır. Sözleşmenin geçersizliği halinde taraflar; birbirlerine önceden vermiş oldukları edimleri, Türk Borçlar Kanunu’nun sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği geri alabilirler. Fakat bu şekil şartının geçersizliği hakkın kötüye kullanılması durumundan oluşursa burada Türk Medeni Kanunu md.2 dürüstlük kuralı gereğince uyuşmazlığa konu olan sözleşme, usulüne göre hazırlanmış ve geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hüküm ve sonuçlarını doğurur.

ARSA PAYI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN FARKLI UYGULAMA YÖNTEMLERİ

Arsanın Tamamının Müteahhide Devredilmesi

Arsa payı inşaat sözleşmesinin müteahhide (yükleniciye) devredilmesi suretiyle yapılması yolunda arsa bütünü ile tapuda yükleniciye devredilmektedir. Ve yapılacak bağımsız bölümlerin paylaşılması, nitelikleri vb. sözleşme şartlarıyla kararlaştırılabilir. Sözleşmenin bu uygulamasında arsa sahibi lehine, müteahhide (yükleniciye) devredilen arsa veya arsa payları üzerinde ipotek kurulabilmekte ve burada arsa üzerinde kat irtifakı kurulmasına gerek görülmemektedir. Uygulamada arsa üzerinde kat irtifakı olmaması ve arsa sahibinin yükümlülüğünün hafifletilmesi amacıyla yapılır.

Arsa Sahibinin Arsa Payının Satışını Vaat Etmesi

Uygulamada arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinin en çok bu şekilde göründüğünü söyleyebiliriz. Sözleşmenin bu uygulamasına göre arsa sahibi bu uygulama şeklinde belli arsa paylarının satışını vaat etmekte; buna karşılık yüklenici de bağımsız bölümlerin yapımını taahhüt etmektedir. Bu uygulama tarzında sözleşme tam iki tarafa borç yükler.

Arsa Payının Aşamalı Olarak Devredilmesi

Bu uygulama türü için arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen sözleşmede, hangi pay ve bölümlerin yükleniciye, hangilerinin arsa sahibine ait olacağı belirlenmektedir, fakat satış veya satış vaadinden söz edilmemektedir. Bu sözleşmeyle arsa sahibi inşaatın aşamalı olarak ilerlemesi halinde, belli arsa paylarını müteahhide (yükleniciye) tapuda devredeceğini veya üçüncü kişilere satışı için yükleniciye vekâlet vereceğini vaat etmektedir. Bu uygulama tarzında satış vaadinden söz edilmemektedir fakat sözleşmenin yorumlanmasından tarafların maksatları anlaşılacağı ve sözleşmenin şekli şartlarının gerçekleşmesinden de resmi şeklin sağlandığı anlaşılacağı için sözleşmenin taşınmaz satış vaadi olduğu kabul edilir.

Belirli Bir Arsa Payının Devredilmesi

Bu uygulama şeklinde arsa sahibi, kat irtifakı kurulmuş olan arsasından ileride bağımsız bölümlere tahsis edilecek belirli payların mülkiyetini devretmeyi taahhüt etmektedir. Ayrıca bu uygulamada arsa sahibi arsa paylarını satış yoluyla yükleniciye devretmekte, bu payların bedelini aldığını belirtmekte ve kendi adına yapılacak bağımsız bölümlerin sözleşmeye göre teslimi için arsa sahibine devredilen paylar üzerine ipotek kurulmaktadır.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NASIL YAPILIR?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini yaparken mutlaka açık, anlaşılır ve sade bir dil kullanmalıyız. Sözleşmemizi oluştururken aynı zamanda esaslı noktalara dikkat etmeli ve kanunun öngördüğü şekle uygun yapmalıyız. Zira sözleşmenin şekil şartına dikkat etmezsek, YARGITAY 15. Hukuk Dairesi  2020/1298 E.  ,  2021/58 K. Sayılı kararına göre “BK 13. maddesi hükmü gereğince de kanunda yazılı şekle uyularak yapılması öngörülen bir sözleşmenin değiştirilmesinin de yazılı şekle uyularak yapılmasının zorunlu olduğunu” emsal edinerek diyebiliriz ki sözleşmemizde resmi yazılı şekille yapmadığımız bir taahhüdü ve bu taahhütten doğan haklarımızın dayandığı olguları, tanık veya adi yazılı şekil içeren belge ile ispatlayamayız.

Arsa Payı İnşaat Sözleşmesini Düzenlerken Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• Sözleşme içeriğinde; tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükleri, yoruma yer bırakmayacak şekilde, son derece net bir şekilde yazıya dökülmeli.

• Yapılacak iş ve aşamaların zamanları ve edimlerin ifaları zaman olarak belirlenmelidir, boşluklar bırakılmamalıdır.

• Sözleşme yükümlülüklerinin ve yan yükümlülüklerin hangi tarafa ait olacağı hususları açıkça belirtilmelidir.

• Sözleşmeden ileriye dönük fesih ve geriye dönük fesih hallerinin cezai şartları ayrı ayrı tayin edilir. Bu hususlar teknik konular olduğundan, bu ve daha fazlası teknik konular için bir gayrimenkul avukatına başvurulmasını öneririz.

Sıraladığımız bu hususlar arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini hazırlarken bize bir yönlendirici niteliği taşımaktadır.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TARAFALARI KİMLERDİR?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları, “Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesiyle yüklenici, arsa sahibinin arsası üzerinde ve arsadaki belli payların mülkiyetine karşılık bağımsız bölümler yapmak suretiyle bütünlük arz eden kat yapma borcu altına girmektedir” tanımından da anlaşılacağı üzere arsa sahibi ve yüklenicidir.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TEMEL ŞARTLARI       

Üstte yer verdiğimiz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin unsurları; arsa sahibinin arsa paylarını devir borcu, yüklenicinin kat yapma borcu ve arsa sahibi ile yüklenici arasındaki anlaşmadır. Bu unsurların birinin bile olmaması sözleşmenin geçersiz olmasına sebebiyet verir.

Bir diğer şartımız ise şekil şartıdır. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, kanunen resmî şekil şartına tabidir ve noter huzurunda yazılı olarak yapılması gerekir. Bu, kanunen emredici bir hükümdür ve dolayısıyla resmî şekille yapılmaması halinde geçersiz kılınacaktır.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARIN BORÇLARI

Tarafların borçları aynı zamanda da bu sözleşmenin üç unsurundan ikisidir. Tarafların borçları sırasıyla şöyledir:

• Arsa Sahibinin Arsa Paylarını Devir Borcu

• Yüklenicinin kat yapım borcunu yerine getirmesine karşılık olarak arsa sahibinin, kendisine verilecek bağımsız bölümlere isabet eden arsa payını kendi üzerinde bırakıp diğer payları devretme borcu altına girmesidir.

• Yüklenicinin Kat Yapma Borcu

Bu sözleşme nazarında yüklenicinin iki borcu bulunmaktadır: Arsa sahibinin arsasına kat yapmak borcu ve bağımsız bölümlerden arsa sahibine ait olanı ona devretmek borcu şeklindedir.